【案情】

2011年7月14日，原告熊某为从事经营活动，从被告某置业公司处购买房屋（商业用途）一套，并签订了商品房买卖合同，该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块，故从SJC整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要，并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日，被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费，否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬，被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中，形成了两种不同意见：第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权，系双方的真实意思表示，熊某就应该遵从该约定，并向开发商交纳广告费；第二种意见认为外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点，理由如下：

1．外墙面不属于单个业主，亦不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先，根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说，专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面明显超过壁心，因此，外墙面不能归单个业主专有，仅能归全体业主共有。其次，依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，在登记机构的不动产登记簿上，亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下，既然外墙面无法登记在单个业主名下，那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共同部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定，外墙面属于特定房屋全体业主共有，司法解释对外墙面权属作出如此的规定，有利于更好地利用外墙面，符合物权法物尽其用的立法目的。

此外，从外墙面的物理属性来看，外墙面属于房屋固有组成部分，与房屋专有部分密不可分，不可能由开发商所有，因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积，开发商亦不可能为业主支付单独的成本，因此，开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权，当然不得向业主收取费用。另外，开发商在商品房买卖合同中的上述约定，属于霸王条款，有违诚实信用、公平原则，应当认定无效。

本案中，熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效，某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2．外墙面虽属业主共有，但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言，熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。


（作者单位：湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院）


建设部


建设部关于贯彻落实《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》的紧急通知

建规电[2004]20号


各省、自治区建设厅，直辖市建委、规划局（委员会）、交通委（局），新疆生产建设兵团建设局：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发[2004]38号，以下简称《通知》）要求，加强城乡规划对固定资产投资项目建设的综合调控，切实做好固定资产投资项目的清理工作，遏制固定资产投资膨胀，现就有关事项紧急通知如下：

　　一、清理固定资产投资项目，是党中央、国务院加强宏观调控、保持经济平稳协调发展的重大举措。各省、自治区建设厅和直辖市有关行政部门要充分认识开展固定资产投资项目清理工作的必要性和紧迫性，自觉服务和服从于国家宏观调控的大局。要按照《通知》要求，在本省、自治区、直辖市政府的统一领导下，加强与同级发展改革委等部门的沟通和协调，结合本部门职能，认真履行职责，切实做好固定资产投资项目清理工作。各省、自治区建设厅和直辖市有关行政部门主要领导要作为第一责任人亲自抓清理工作，成立专门机构，制定具体工作方案并抓紧组织实施。

　　二、按照《通知》要求，各地要对所有在建和拟建项目规划、建设情况进行全面清理、审核，并重点清理钢铁、电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目以及2004年以来新开工的所有项目。

　　三、要对清理范围内所有项目的规划、建设情况逐一进行核查，核查的主要内容包括：

　　（一）是否符合依法审定的城市总体规划，是否位于城市规划区范围内；

　　属于公共财政投资的城市基础设施和大型公共设施建设项目，还要核查是否符合近期建设规划；

　　（二）核查“选址意见书”办理情况，内容包括：是否依法办理“选址意见书”；已办“选址意见书”是否符合经批准的城市总体规划；建设项目是否对城市环境构成污染，是否对城市安全构成威胁，对可能构成影响的，是否采取有效的防范措施；

　　（三）核查“建设用地规划许可证”办理情况，内容包括：是否依法办理“建设用地规划许可证”；已办“建设用地规划许可证”是否符合规划确定的土地使用性质、开发强度要求；

　　（四）核查“建设工程规划许可证”办理情况，内容包括：是否依法办理“建设工程规划许可证”；已办理“建设工程规划许可证”的，是否符合经批准的城市总体规划和详细规划，是否符合规划设计条件；

　　（五）核查建设项目是否按照《建筑法》等法律法规规定，领取施工许可证或办理开工报告；

　　（六）核查城市快速轨道交通在建或拟建项目是否符合国办发[2003]81号文件的有关规定；

　　（七）核查建设单位是否按照经依法批准的“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”实施建设；

　　（八）核查是否存在违反规划要求和法定规划许可程序，以政府文件、会议纪要等形式批准建设项目；规划部门在规划审批中是否徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，违反《城市规划法》等法律法规及经批准的城市总体规划等发放“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”。

　　四、要严格依据《通知》要求和《城市规划法》等法律法规的规定，妥善做好项目清理后的各项处理工作。要对清理范围内所有项目，逐项提出处理意见。对国家明令禁止建设且违反《城市规划法》等法律法规的在建项目，要停止建设；对违反城乡规划、规划审批程序的在建项目，要暂停建设，限期整改；对不符合城乡规划及《城市规划法》等法律法规要求的拟建项目，一律不予办理规划、建设许可手续，严禁擅自开工建设。

　　五、各省、自治区建设厅和直辖市有关行政部门应于2004年6月27日前将本地区清理项目的规划建设核查情况报建设部，内容包括：清理范围内所有项目规划建设方面存在的问题及处理意见；进一步加强固定资产投资项目规划建设管理工作的主要措施和建议。

　　六、建设部将按照《通知》要求对部分地区清理工作进行督导和抽查。对在清理工作中弄虚作假、有意隐瞒不报的，或因清理工作不力造成停止或暂停建设后出现新的不良后果，一经查实，将给予通报批评，并按照规定追究有关领导的责任。

　　要充分发挥新闻媒体的监督作用，争取社会各界对清理工作的支持。对违法违规的典型案例要公开曝光。

　　各地应确定清理工作联络员，并于2004年5月底前将名单告建设部城乡规划司。

中华人民共和国建设部
二○○四年五月十四日