国家税务总局、财政部、建设部


关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知



建住房电[2005]35号

各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产局、规划局（规委），新疆生产建设兵团建设局，计划单列市建委（建设局、房地产局、规划局）：

　　现将《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》传给你们，请贯彻落实。

建设部
二○○五年五月二十七日

国家税务总局　财政部　建设部关于加强房地产税收管理的通知

国税发[2005]89号

各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：

　　一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。

　　二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

　　对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。

　　市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，按月提供。

　　地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。

　　各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。

　　三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房管业税税收政策。

　　（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

　　（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

　　（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

　　（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房。不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

　　四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。

　　各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

　　五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。

　　六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。

　　七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。

　　八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。

　　九、各省级地方税务部门要积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并将分析评估报告按季上报国家税务总局。

　　十、各地地方税务、财政部门和房地产管理部门，可结合本地情况，共同协商研究制定贯彻落实本通知的具体办法。

国家税务总局
中华人民共和国财政部
中华人民共和国建设部
二○○五年五月二十七日


论程序相对独立的庭前调解建立之必要性


庭前调解是指案件立案后至开庭审理前，根据当事人自愿、合法原则，由庭前调解
人员召集、组织、主持双方当事人进行调停解决纠纷的诉讼活动行为。从这个概念可以
看出，只要是在开庭前进行调解都可以算庭前调解，过去庭前调解基本上均是案件主审
人员在承办，是依附在审判程序之中，并没有从审判程序中相对分离出来，缺乏程序正
当性，结果往往以牺牲公正代价。应当说过去的庭前调解还是可以节约司法资源和提高
办案速度，但也显现出来“不执法”和“和稀泥”的弊端来，暴露了许多的问题。因此，

我们应当对传统的庭前调解进行重新审视，对庭前调解进行重构建，赋予其相对独立的
一个程序，即在立案庭准备程序中建立庭前调解工作机制和程序，换句话说，把她从审
判程序相对分离出来，克服原先庭前调解存在的调审合一固有的弊端，让其不仅仅停留
在办案效率上，而是让其更能体现当事人自愿、合法原则，那这样的庭前调解改革不失
为一次具有现代司法意义的革新。为此，笔者根据我国现行调解制度和审判制度的关系，

提出建立更能实现当事人自愿原则（即调审相对分离）的庭前调解模式之设想，并作探
讨性的论述。

一、将庭前调解从审判程序相对分离出来是重构法院调解制度改革的必然选择


当前，各国的法院庭前调解制度大体可分为以下3种模式：第一种庭前调解模式，是
调审结合式，法院的庭前调解和开庭审判的人员身份竟合，而且可以动态转换、交互运行
，
以德国、中国为代表；第二种庭前调解模式，是调审分立式，
把法院庭前调解置于诉讼
程序之前，作为独立的调解程序，以日本、台湾为代表；第三种庭前调解模式，是调审分

离式，把法院的庭前调解程序从审判程序中相对分离出来，作为法院处理民事纠纷的相对

独立的另一种诉讼方式，以美国为代表。
从上述三种庭前调解模式来看，第二种模式，将法院庭前调解作为一个完全独立的程序，

实现调审绝对分离，这样一来，她虽然能很大程度实现程序的正当性，但在我国目前现有

的司法资源条件下，是无法实现，；另外，作为主审案件的独任审判员或合议庭也是可以

在接收案件后到开庭前行使庭前调解权，如果完全把庭前调解权界定在一个独立程序中，

那作为案件的主独任审判员或合议庭就无法行使庭前调解权，结果将违背了调解必须贯穿

民商事诉讼全过程中。因此，在我国现阶段要把庭前调解完全从审判程序独立出来，显而

易见是行不通的，也没有必要。那在我国法院调解制度中是否继续保持第一种的以调审合

一的庭前调解制度呢？笔者认为，继续保留这种调审合一的庭前调解制度是无法建立调解

程序的正当性，从操作上讲是没有必要，也不符合法理要求，主要理由有：
1、现行的调审主体合一的庭前调解使调解人员具有潜在的强制力。