建设部 中央社会治安综合治理委员会


关于进一步做好建设系统社会治安综合治理工作的通知


建精[2003]100号

各省、自治区、直辖市社会治安综合治理委员会办公室、建设厅（建委及有关部门）、新疆生产建设兵团建设局：

　　多年来，建设系统积极做好社会治安综合治理工作，落实综合治理工作的各项措施，推动综合治理工作的深入发展，为维护社会稳定作出了贡献。为了深入贯彻党的十六大精神，贯彻落实好《中共中央、国务院关于进一步加强社会治安综合治理的意见》，充分发挥建设系统在社会治安综合治理中的职能作用，形成全社会齐抓共管的局面，现就进一步做好建设系统社会治安综合治理的工作通知如下：

　　一、各级建设行政主管部门是各级社会治安综合治理委员会的成员单位，又是各级社会治安综合治理委员会预防青少年违法犯罪工作领导小组、流动人口治安管理工作领导小组、学校及周边治安综合治理工作领导小组的成员单位。建设系统职工人数多，管理的行业多，与城市建设和人民群众的生产、生活秩序息息相关。建设系统各单位的党政领导必须充分认识做好社会治安综合治理的重大意义，切实承担起“保一方平安”的政治责任，加强对社会治安综合治理工作的领导。要完善单位内部的各项规章制度，充实治安防范力量，落实各项综合治理措施，管好自己的人，办好自己的事，同时积极参与所在地区的社会治安综合治理工作。要建立健全建设系统社会治安综合治理工作领导责任制和责任追究机制，把党政领导干部抓社会治安综合治理工作的能力和实绩作为考核干部的重要内容，对社会治安综合治理工作先进单位的党政领导给予表彰，对发生严重影响社会稳定重大问题的单位实行领导责任查究制度。

　　二、深入开展“树行业新风，让人民满意”主题活动，大力推进基层安全文明创建活动。坚持“标本兼治、纠建并举、边整边改”的方针和“谁主管、谁负责”的原则，坚持定期排查、通报、调处、督查督办、及时上报等工作制度，重点排查调处可能引发群体性事件的矛盾纠纷。凡涉及有关维护社会稳定的问题，各地建设行政主管部门要采取有效措施，及时加以解决。要高度重视信访工作，建立健全制度化、经常化的社会矛盾调处机制，确保上情下达，力争把矛盾解决在萌芽状态。

　　三、在城市建设中加强治安防控设施的建设。城市建设主管部门要按照有关标准，将公安派出所、治安岗亭、交通岗亭、消防队、社区警务站、社区居委会等工作场所以及社区青少年活动场所、法制宣传栏等设施的建设纳入城市建设规划之中。制定和完善城镇居民住宅、商贸大厦、办公楼、写字楼等治安防范设施、消防设施设计标准，并责成建筑监理部门监督实施。

　　四、加强对建筑施工队伍的管理和教育。大力推进“千校百万”培训计划，开展对进城务工人员的思想道德、法律法规、安全生产、文明行为的教育以及业务技能的培训，不断提高他们的综合素质。继续开展建设系统进城务工人员法律援助工作和创建“维权岗”活动，配合有关部门解决侵害进城务工人员和本系统流动人口权益的突出问题，特别是拖欠农民工工资的问题，维护他们的合法权益。对拖欠民工工资问题严重的施工企业，各地建设行政主管部门要依法追究法定代表人及经营负责人的直接责任，并指定专人进行跟踪，直到落实为止。

　　五、加强对建筑工程施工质量安全的监管工作，防止治安灾害事故的发生。各地建设行政主管部门要对规划、设计、施工单位加强质量安全监管工作，严肃查处建筑物倒塌等重大事故。城市公共交通等市政公用部门要积极参与对学校及周边的安全防范工作，严防安全事故的发生。

　　六、发挥物业管理企业和业主会在社区治安防范中的作用。指导、督促物业管理企业落实人防、物防、技防措施，积极防范刑事犯罪，防止火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故的发生。指导、督促物业管理企业按照有关规定加强社区保安队伍建设，协助公安部门维护社区秩序。

　　七、建立房屋租赁协管机制，加强出租房屋管理。房地产管理部门要密切配合公安、工商管理等部门，做好房屋租赁和流动人口管理工作。要认真落实房屋租赁登记备案制度，定期公布房屋租赁市场指导租金等信息，加大对不法中介的打击力度；同时，要将房屋租赁管理中发现的违反流动人口管理和工商管理规定的情况及时向有关部门通报。要建立房屋租赁管理联合执法检查制度，定期对出租房屋进行清理、排查，对违反国家房屋租赁政策，以及规避管理，私下出租、转租房屋的行为依法予以查处，不给犯罪分子和违法经营活动以藏匿之处。

　　八、认真贯彻《城市房屋拆迁管理条例》，严格执行房屋拆迁许可和房屋拆迁评估制度，完善房屋拆迁补偿资金监管办法，规范拆迁行为，预防和减少因拆迁行为不规范而导致的群体性事件的发生。

　　九、加强出租汽车行业的管理。完善城市出租汽车行业管理制度，控制出租汽车总量。加强对出租汽车公司的管理和监督，制止不正当竞争。督促出租汽车公司加强对员工的管理，努力将城市出租汽车行业建设成城市文明窗口。调整出租汽车价格应实行听证会制度，广泛听取社会各界的意见，防止引发各种不安定因素。

　　十、加强对城市供水、燃气、供暖设施的管理和安全防范工作，维护人民群众正常的生产和生活秩序。加强风景区、公园等的治安防范工作，预防和减少群死群伤的治安灾害事故。

中央社会治安综合治理委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年五月十四日




起草、审核或修改合同业务的十五大操作指引

文/武志国 woo_eye@qq.com

第一条 合同性质界定准确
（一）对合同的性质进行确认或归类，划分合同各方的权利、义务及责任，格外关注意一类性质合同的特殊性。
（二）合同名称与合同性质应一致。现实中有的合同名称非常简单，如“协议书”或“合同书”，如属于有名合同或可以在名称中确定性质的，最好在合同的标题“名称”直接体现合同的性质。有必要甚至可在合同中专门说明合同的性质。
第二条 合同主体资格有效
（一）合同的主体各方一般应是具备行为能力和权利能力的民事主体，尤其是具备独立的责任能力。
企业的分支机构领取了营业执照的，可以在营业执照核定的范围内以分公司的名义签订合同，分支机构先以自己的财产先行担责，不足的部分由母公司或开办单位承担。
（二）对须要合同一方或各方主体具备相应的资质或得到行政许可才可从事的合同行为，相关签约方应具备相应的从业资质或得到行政许可。注意，资质是不可以借用也不是企业联盟或企业集团内部的各企业可以共享的。如：承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的或没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，建设工程施工合同无效。
（三）要注意审核负责签订合同的单位或个人是否已取得相应的合法授权，以防无权代理或超越代理权限订立合同。
关于合同主体可参见《确定民事主体、诉讼主体和责任主体法律指引》。
第三条 合同标的描述明确
合同标的实际是合同权利义务的核心，合同标的最能体现合同性质，要单独写明“合的标的”，以明了合同交易的具体内容。对“合同标的”的描述务要“准确、简练、清晰”，切忌用语含混不清、意思模棱两可。“合同标的”条款能更好地界定合同的性质，对合同的标的要有物理、化学、生物属性的描述，要有权利属性的说明，要有标准或规范的框定。
第四条 合同义务责任分担合理
应当避免起草“义务多、责任重、权利少”或“权利多、义务少的、责任轻”这类“一边倒”的合同，忌讳“霸王条款”，否则另一方可能以该合同违背公平原则提出撤销合同的诉求，或者导致交易破产，合作关系中断。若不考虑合同相对方的利益或者不注意合同的平衡性，则是蹩脚的合同文本。
第五条 合同履行条款可操作
合同可操作性是合同得以有效利用、完成交易和实现利益均衡的具体保证，是合同的灵魂，实践中，大量合同缺乏可操作性，如对合同各方权利的规定过于抽象原则，对合同各方的义务规定不明确不具体，没有违约责任条款或对违约责任一笔带过。只有各方权利义务规定得清清楚楚（时空等各个维度上的可可操作性），违约责任非常详尽，名词、短语通过定义、界定、解释不容易产生歧义、误解和扯皮。
第六条 合同交易给付安全
我国的信用体系尚未建立，一些企业组织的信用真是不敢恭维，虚假称述、隐瞒等一定程度的合同欺诈是再正常不过了，防止合同欺诈或能够保障交易顺利实现的条款内容显得十分重要，应当注意审核如当事人选择的付款期限和付款方式条款（含票据结算）、合同履行的担保条款（定金、保证等）等是否存在不符合实际或无法保证交易安全的情形。
第七条 合同权利可充分救济
信用危机是合同潜藏的最大威胁。法律对合同权利的救济重要依据就是当事人之间订立的合同中的违约金条款或赔偿金条款。在起草或审核合同时一定要充分考虑到合同纠纷发生概率、纠纷种类、后果及解决办法，在合同中尽可能将将与权利义务条款对应的违约责任条款约定清楚，还得尽量详尽，使各方违约责任与其义务相一致并落到实处。违约责任有迟延履行（行为给付迟延、报酬或价款给付迟延）、瑕疵履行（履约不完整、不准确、不合约定等）、不履行（包括预期违约和履行不能）。
第八条 违约或赔偿可明确计算
违约金条款指约定不同违约情形下具体违约金额计算方法，赔偿金条款指约定不同情形下赔偿金的计算方法，当事人可以根据具体情况予以选择，选择约定违约金的可以在没有明显损失的情况下要求违约方支付违约金，但赔偿金则应以损失发生为依据；确定违约金的比例或数额，以可能造成的损失为参照，需要与实际损失挂钩（违约金畸高畸低的可以请求法院调整），但考虑适当的惩罚性。双方承担的违约责任应当对等，要公平合理。建议约定“违约金不足以弥补实际造成的损失（直接和间接损失的），损失方有权追加补偿”。
如合同中没有明确违约金或赔偿金的计算，裁判机构只能根据损失的举证情况进行判决或者酌定，这极易发生滥用自由裁量权的腐败情形。不履约、履约不能，迟延履约或履约不合格的具体违约或赔偿责任，国家均无明确的赔偿计算标准，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）使《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（2000年修改）实际不能操作，故参照利率计算迟延违约金条款的务必核实其可计算性。
在合同中明确违约金和赔偿金计算，应注意“损失赔偿可预知”限制，应充分列举说明损失，以使潜在的违约方预期损失。
第九条 合同签订方式有效
合同签订方式有特殊方式要求的主要指招标投标或其他形式的竞价交易，相关的法律和部门规章主要包括《招标投标法》、《政府采购法》、《市政公用事业特许经营管理办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等。《招标投标法》第三条第一款所列项目的具体范围和规模标准，国家计委会同国务院有关部门制订发布了《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况，可以规定本地区必须进行招标的具体范围的规模标准，但不得缩小本规定确定的必须进行招标的范围。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的，建设工程施工合同认定无效。虽然无效但经竣工验收合格，承包人可请求参照合同约定支付工程价款。
第十条 合同纠纷解决条款便利
（一）诉讼与仲裁的选择
当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁庭首次开庭前提出异议的除外。
（二）仲裁
仲裁方式解决、仲裁机构的选择应当单一，仲裁机构的名称应当准确唯一。
1）仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。
2）仲裁协议仅约定纠纷适用的仲裁规则的，视为未约定仲裁机构，但当事人达成补充协议或者按照约定的仲裁规则能够确定仲裁机构的除外。
3）仲裁协议约定两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。
4）仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的， 当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。
5）债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。
6）选择中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁的样本条款如下：“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁适用中华人民共和国法律。”
（三）诉讼
根据《民事诉讼法》有关规定，可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。因此必须作出确定的、单一的选择，用词要与法律规定一致。不能超出上述五种法院，不能同时选择两个以上管辖法院，否则导致约定无效。
在签订合同时，最好事先确定管辖法院，为争取管辖法院的便利奠定基础。在合同中占主动的一方可以尽量选择便于诉讼的法院，如双方就此相持不下的，最好约定为“任何一方作为原告起诉的，有权在原告住所地法院管辖”。确定管辖地的方式实际上包括不约定的方式实现，可根据不同合同纠纷管辖地的特殊规定，通过不明确约定管辖地的方式实现预期的管辖归属。
第十一条 合同框架结构周延
在拟订的合同提纲或审核要点基础上，为合同建立架构。合同架构是指合同各个组成部分及其组成部分的构成、排列、组合和搭配。除了封面和目录，合同通常由首部、内容、结尾三部分组成。
（一）完整的首部，一般包括标题、合同编号、各方当事人名称基本情况等；
如果是自然人或个人独资企业，要写清姓名、家庭住址、民族、工作单位、身份证号及其他身份信息等；如果是法人或其他组织，要写清住所、法定代表人或主要负责人、银行帐号、联系电话等。尤其是面对新客户或初次交易的，务必要考虑交易对方的履行合同能力、信用情况等，查看营业执照和企业参加年检的证明资料，不能轻信名片、介绍信、工作证、公章、授权委托书、营业执照复印件等证件，还可以到公司注册地的工商管理部门进行工商查询。
为便于合同表达和阅读，一般要在合同的第一段为各方设定一个别称或简称，如：将某公司简称为“甲方”或“Part A”。谨慎使用法定术语作为双方当事人的别称或简称（如发包方、承揽人等）。
（二）详尽的内容，一般包括签订合同的依据和目的（常见的背景语和引述语）、签订方式（招投标、拍卖等）、保证与陈述、合同标的（物、技术、服务或工程等）、数量和质量、验收标准或要求、价款或酬金、费用负担、结算或支付、履行和交割、地点和期限（起止及进度）、违约或赔偿、生效及终止、不可抗力、争议及解决、仲裁及律师费用负担、法律适用、售后与保修、保密与竞业、担保或保险、知识产权、权利放弃、权利转让、继承者和受让人、变更修订、全部协议（常见的取代条款或完整性条款）、未尽事宜或特殊条款、通知、合同正副本份数及保存、附件补充等；