国土局


国家土地管理局关于执行《城市房地产管理法》和国务院５号令有关问题的批复
（国地批（１９９６）８９号）

湖南省国土测绘管理局、福建省土地管理局：
你们先后报送的《关于贯彻执行＜城市房地产管理法＞和国务院５５号令有关
问题的请示》（湘国土测绘办函〔１９９６〕第１３号）和《关于如何适用法律对
出租划拨土地使用权及地上建筑物行为进行管理问题的请示》（闽土法监函〔１９
９６〕０２７号）收悉。中文所提问题涉及到《城市房地产管理法》和《城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》即国务院５５号令在执行中如何衔接问题。为了
确保《城市房地产管理法》和国务院５５号令的正确贯彻实施，进一步加强土地管
理，维护土地市场秩序，根据全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》的
有关规定，现就法律应用问题，作如下批复：
一、关于国务院５５号令与《城市房地产管理法》（以下简称法律）在执行中
如何衔接的问题。法律施行后，国务院５５号令继续有效，国务院５５号令的规定
与法律的规定相一致的，应结合起来执行；法律没有规定而国务院５５号令已有明
确规定，应按国务院５５号令执行；法律虽有原则规定，但根据法律规定必须依照
国务院规定执行的，在国务院新的规定出台之前，应按国务院５５号令或国务院其
他有关规定执行；国务院５５号令有关条款与法律规定不一致的，应当依照法律的
规定执行。
二、划拨土地使用权转让审批问题，应当按照《城市房地产管理法》第三十九
条第一款的规定执行，即“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按
照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”目前，国务院尚未对人民政府审批
划拨土地使用权转让的权限作出新的规定，应按国务院原有规定《关于出让国有土
地使用权批准权限的通知》（国发〔１９８９〕４９号）关于“政府对有偿出让国
有土地使用权的权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同”的规定执行，
不宜再按国务院５５号令关于由市、县人民政府有关部门审批的规定执行。
三、《城市房地产管理法》第三十九条第一款所称“受让方”，应是指原划拨
土地使用权人即转让方的对应方。《城市房地产管理法》施行后，市、县人民政府
土地管理部门应按该法第三十九条第一款的规定，与受让方签订出让合同，不宜再
按国务院５５号令的有关规定，与划拨土地使用权转让方签订出让合同。
市、县人民政府土地管理部门在办理有关出让手续时，应依照《城市房地产管
理法》、国务院５５号令等行政法规及地方性法规、国家土地管理局和各省级人民
政府的有关规章进行审查，其中也包括对受让方主体资格的审查。出让合同应根据
《城市房地产管理法》和国务院５５号令的规定，参照国家土地管理局和国家工商
行政管理局正式颁布的“国有土地使用权出让合同示范文本”签订。
四、《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，经过批准，划拨土地使用
权人转让房地产也可以不办理出让手续。这是只有在具备法定条件下才能适用的条
款，即有批准权的人民政府必须按照国务院的规定，才能决定有关当事人可以不办
理出让手续；划拨土地使用权转让方虽经批准可以不办理出让手续，但要按照国务
院的规定缴纳有关土地收益。目前，有些地方片面理解第三十九条第二款的规定，
在国务院有关规定尚未出台的情况下，擅自批准划拨土地使用权人不经办理出让手
续转让房地产，甚至一些划拨土地使用权人不经依法批准未办理出让手续也不依法
缴纳有关土地收益就擅自转让房地产，不仅违反了第三十九条第二款的规定，也使
第三十九条第一款不能正常贯彻执行，造成土地市场混乱。为制止各种非法转让行
为发生，维护土地市场的正常秩序，防止国有土地收益流失，在国务院有关规定出
台之前，转让划拨土地使用权应暂按国务院５５号令第四十四、四十五条规定执行，
有关审批和出让手续，应按《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定执行，
国务院新的规定出台后，按新的规定执行。
五、《土地管理法》和《城市房地产管理法》都是全国人大常委会制定的法律，
前法中的第四十七条和后法中的第六十六条也都是有关非法转让土地的处罚条款，
在处理非法转让土地案件中应当同样有效，但各自的适用范围有所不同。当事人
违反《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，未经依法批准擅自转让房地
产的，有批准权的人民政府经审查如准予转让，县级以上人民政府土地管理部门应
当依据该法第六十六条的规定予以处罚。除此之外，均应按《土地管理法》第四十
七条和国务院５５号令的有关规定处理。
六、根据《城市房地产管理法》第五十五条的规定，房屋所有权人以营利为目
的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当上缴租金中所含的
土地收益，实施该条的具体办法由国务院制定。目前，国务院尚未制定具体办法，
应暂按国务院５５号令第四十四、四十五条的规定执行。国务院有关实施第五十五
条的具体办法出台后，按该办法执行。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连
同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院５５号令第四十四、四十五
条的规定，应按照国务院５５号令第四十六条的规定给予行政处罚。
七、关于土地管理部门与受让方签订出让合同是作为行政行为还是民事行为，
土地管理部门依出让合同承担的违约赔偿责任是行政责任还是民事责任问题，是对
法律的进一步界定，根据全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》规定，
此类问题应由全国人大常委会解释。
八、你们在请示中涉及的其他有关法律的应用问题，可按国家土地管理局《关
于贯彻＜城市房地产管理法＞若干问题的批复》（国土批〔１９９５〕１３号）一
并执行。

１９９６年９月４日

从《直销管理条例》看直销员与直销企业是否存在劳动法律关系

山东经济桥律师事务所 娄本清


《直销管理条例》于2005年8月23日经国务院通过，从此结束了中国直销这一新的营销方式无法可依的局面。探讨直销员与直销企业的法律关系，对于规范直销员与直销企业的权利义务关系、明确直销员的劳动权益能否得到保护，具有及其重要的理论价值与实践意义。比如：直销员在从事直销工作中发生事故及其他人身损害能否要求直销企业予以工伤赔偿？它关系到直销员的切身利益，关系到直销员与直销企业的利益分配。

直销员与直销企业是否具有劳动法律关系呢？

对于这个问题，存在两种观点。第一种观点认为不存在法律上的劳动关系。他们认为，根据《直销管理条例》第二十六条，“直销企业与直销员、直销企业及其直销员与消费者因换货或者退货发生纠纷的，由前者承担举证责任。” 第二十七条“直销企业对其直销员的直销行为承担连带责任，能够证明直销员的直销行为与本企业无关的除外。”可见，直销员是独立于直销企业的市场营销主体，他的推销行为不是直销企业的职务行为。也就是说，直销员不是直销企业的职工，当然与企业不会产生劳动关系。即直销员不能享受《劳动法》规定的社会保险等各种权益。

第二种观点认为，直销员是相对于直销企业的直销员。根据《直销管理条例》 “第十四条　直销企业及其分支机构不得发布宣传直销员销售报酬的广告，不得以缴纳费用或者购买商品作为成为直销员的条件。

第十六条　直销企业及其分支机构招募直销员应当与其签订推销合同，并保证直销员只在其一个分支机构所在的省、自治区、直辖市行政区域内已设立服务网点的地区开展直销活动。未与直销企业或者其分支机构签订推销合同的人员，不得以任何方式从事直销活动。
　　第十七条　直销员自签订推销合同之日起60日内可以随时解除推销合同；60日后，直销员解除推销合同应当提前15日通知直销企业。
　　第十八条　直销企业应当对拟招募的直销员进行业务培训和考试，考试合格后由直销企业颁发直销员证。未取得直销员证，任何人不得从事直销活动。
　　直销企业进行直销员业务培训和考试，不得收取任何费用。
　　直销企业以外的单位和个人，不得以任何名义组织直销员业务培训。

第二十四条　直销企业至少应当按月支付直销员报酬。直销企业支付给直销员的报酬只能按照直销员本人直接向消费者销售产品的收入计算，报酬总额（包括佣金、奖金、各种形式的奖励以及其他经济利益等）不得超过直销员本人直接向消费者销售产品收入的30％。”

第二十二条 “直销员向消费者推销产品，应当遵守下列规定：
　　（一）出示直销员证和推销合同；
　　（二）未经消费者同意，不得进入消费者住所强行推销产品，消费者要求其停止推销活动的，应当立即停止，并离开消费者住所；
　（三）成交前，向消费者详细介绍本企业的退货制度；
　（四）成交后，向消费者提供发票和由直销企业出具的含有退货制度、直销企业当地服务网点地址和电话号码等内容的售货凭证。”

可见，直销员相当于企业的业务员，应当是企业的劳动者，是社会主义劳动者的重要组成部分，其劳动权益应当得到法律的保护。否则，如果直销员的劳动权益法律不得到法律保护，那么其在养老、医疗、工伤、生育、失业等，就没有法律保障，这与宪法是相违背的。《宪法》第四十二条 “中华人民共和国公民有劳动的权利和义务。
　　国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件，并在发展生产的基础上，提高劳动报酬和福利待遇。”第四十五条 “中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”《劳动法》第七十条“国家发展社会保险事业，建立社会保险制度，设立社会保险基金，使劳动者在年老、患病、工伤、失业、生育等情况下获得帮助和补偿”。

　第七十二条“社会保险基金按照保险类型确定资金来源，逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。”第七十三条“劳动者在下列情形下，依法享受社会保险待遇：
　　（一）退休；
　　（二）患病、负伤；
　　（三）因工伤残或者患职业病；
　　（四）失业；
　　（五）生育。
　　劳动者死亡后，其遗属依法享受遗属津贴。
　　劳动者享受社会保险待遇的条件和标准由法律、法规规定。
　　劳动者享受的社会保险金必须按时足额支付。”

直销员为特定的企业工作，其劳动权益理应得到所服务的企业的保障。反之，如果直销员在从事直销活动中，发生事故，法律让他自己承担责任，体现不出国家对劳动者的保护原则，与建设社会主义和谐社会的大政方针不相符合，也不利于社会的稳定与国家的长治久安。因此，直销员与企业的关系应当为劳动关系，其合法的劳动权益应当受到社会法律的尊重、支持与保护。

笔者倾向于第二种观点。

要探讨这个问题，首先弄明白什么是劳动关系。根据全国人大法工委国家法室“劳动法中的劳动关系不是泛指一切劳动者在社会劳动时形成的所有的劳动关系，而仅指劳动者与所在单位之间在劳动过程中发生的关系。

劳动法调整的劳动关系主要有以下几个法律特征：（１）劳动关系是在实现劳动过程中发生的关系，与劳动有着直接的联系。（２）劳动关系的双方当事人，一方是劳动者，另一方是提供生产资料的劳动者的所在单位。（３）劳动关系的一方劳动者要成为另一方所在单位的成员，并遵守单位的内部劳动规则。

直销法律关系符合以上概念与特征，无疑应当是劳动法律关系。否则，会出现权利义务的不对称。在实践中出现直销员发生工伤找不到责任人的现象。不符合法理学所说的权利义务相一致的原则。是法律所不允许的。虽然通过的条例删除立法草案中“直销企业必须与直销员签订劳动合同”的规定，但是从《直销管理条例》的立法本意看，法律是保护直销员的劳动权益的。