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个人转让房屋涉税解析/陈召利

时间:2024-07-04 14:56:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8763
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个人转让房屋涉税解析
作者:陈召利 律师 来源:www.law-god.com

[作者按]2013年 2月20日,国务院常务会议出台调控楼市的新“国五条”,再次升级了房地产调控措施。2013年2月26日,国务院办公发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),其中特别强调充分发挥税收政策的调节作用,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。但是,国家税务总局及各省市目前尚未明确如何执行这一政策,能否贯彻执行有待观察,预计近期内仍将原则上仍实行核定征税。

1、个人所得税(卖方)
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征;无法核实房屋原值的,对个人住房转让所得征收个人所得税实行核定征税,核定征税的比例暂按1%确定。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
依据:1、《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号);
2、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)。

2、营业税(卖方)
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

依据:《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)
备注:无锡市区依法缴纳营业税的,应同时按营业税税额的7%、3%、2%的比例缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,即营业税及附加合并税率为应税金额的5.6%。

3、土地增值税(卖方)
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

4、契税(买方)
个人购买90平米及以下普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,契税按1%收取;
个人购买普通住房(90~144平米),且该住房属于家庭唯一住房的,契税按1.5%收取;
个人购买144平米以上住房的,或购买家庭内二套及以上普通住房的,契税按3%收取。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)
备注:根据《无锡市地方税务局关于调整我市契税有关政策的通知》(锡地税发〔2010〕82号),从2010年7月1日起,对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。

5、印花税 (买卖双方)
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
依据:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

关于财税检查若干问题的情况说明
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)


一、事实部分
(一)偷漏房产税
1、宝x社抵债房产金额核定有误,xx县水泥厂抵债房屋及机器设备涉及全辖7个信用社,其房产价值按照债权金额大小由各信用社平均所有,宝x社债权金额仅为各社总债权金额的三分之一,相应仅可得房产评估价值630万元的三分之一。此外,宝x社抵债资产入帐总金额为500多万元,以超出入帐金额的630万元作为计税依据明显不当。
(2)联社出租房屋最终并未取得租赁收入,即为无租出租房屋,按照国家税务总局的解释,应由使用人代缴。况且联社的全部房屋,营业部已按房产价值统一纳税,不应按照出租收入重复缴纳房产税。
(3)宝x、城关和大x信用社房屋均系抵债资产,依法不应当缴纳房产税:
1、国家税收法律中没有针对抵债房屋应缴纳房产税的明确规定;
2、根据房产税条例的规定,应税房屋应限于正在使用的房屋,信用社的抵债资产均闲置,并未投入使用,不属于征税对象;
3、从国税发[2003]89号文来看,对房产税纳税义务发生时间的界定上,并无抵债房产的规定,并且均以房屋登记或者交付使用作为纳税义务发生时间;
4、信用社抵债房屋未办理过户手续,根据民法通则的规定,尚未取得房屋产权,交付后也未投入使用,不属于房产税的纳税人;
5、此外,国家税务总局针对金融资产管理公司取得抵债房屋作出了免税的规定,农村信用社抵债房屋与此系同一性质,应当参照执行。
综上所述,农村信用社抵债取得的抵债房屋不应当缴纳房产税。
(二)少计其他收入
联社出租给人寿保险公司的房屋,代价为保险公司代为支付门卫工资,该工资由保险公司直接支付并在其财务记录中反映,收支金额相抵后,联社并未取得分文收入,没有造成少缴企业所得税等税款的后果。
(三)固定资产超规模
信用社的存款化股金不应当从所有者权益总额中扣除,城关信用社固定资产比例并未超出规定。
(四)私设“小金库”
1、关于扣税手续费问题。根据国税发[2001]31号的规定,扣税手续费收入既可以作为单位收入,也可以作为储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员的所得。联社营业部开设的活期存折帐户的手续费系支付给营业网点办税人员的报酬,不计入单位收入符合国家规定,不属于所谓的“小金库”。
2、关于联社财会帐户问题。该帐户系信用社人员吸收,因开户麻烦,暂时存入财会帐户,并非联社款项,此种做法只是没有严格执行帐户管理规定,并非私设“小金库”,应当按照实际情况予以核实。
二、法律适用问题
1、对会计法条文引用不理解。处理决定中两次引用会计法第七条,该条文内容为“国务院财政部门主管全国的会计工作。县级以上地方各级人民政府财政部门管理本行政区域内的会计工作。”我们不知道为什么违反了此条规定?
2、引用税收征管法第63条规定不当,该条文针对的是偷税行为。信用社并未少缴税款,即使少缴税款,主观上也没有偷逃税款的故意,依法不能构成偷税。引用此条文处理不当。
3、《关于违反财政法规处罚的暂行规定》不适用于信用社,根据该规定第二条的规定,可以知道该规定适用于国家机关,全民所有制企业、事业单位,由国家拨给经费的团体,而不包括信用社;此外,该规定详细列举的违法行为也不包括固定资产超规模这一行为,因此不能依据此规定对信用社进行处罚。
4、引用《关于清理检查“小金库”的具体规定》作为处罚依据实属不当。根据该规定第一条的可以知道,该规定适用的时间针对于1995年5月至1995年8月;该规定适用的范围为“国有企业(包括各类公司),集体企业、联营企业、企业集团、事业和行政单位、社会团体及各种协会、学会,在1993年以来私设‘小金库’各项资金的收、支数额,以及1992年底“小金库”资金滚存余额”。虽然国家没有明令废止该规定,因为该规定是针对具体的时期、具体的范围作出的规定,其适用具有限定性,不能作为反复适用的法律依据。
监督检查能够促进信用社规范财务管理和依法合规经营,是对我们工作的促进。希望能够充分考虑我们提出的意见,实事求是地对有关问题进行核实和定性,依法作出妥当的处理。


甘肃省道路交通管理条例实施办法

甘肃省人民政府


甘肃省道路交通管理条例实施办法

 (1989年6月7日 甘政发[1989〕83号文发布1997年10月22日省政府令第27号修正)


第一章 总则

  第一条 为了加强道路交通管理,维护交通秩序,保障交通安全与畅通,根据《中华人民共和国道路交通管理条例》(以下简称《条例》),结合我省实际,特制定本办法。


  第二条 凡在我省道路上通行的车辆、行人、乘车人以及在道路上进行与交通有关活动的人员,都应遵守《条例》和本办法,听从交通民警的指挥和管理。


  第三条 各级政府要加强对交通安全工作的领导,各机关、团体、企业、事业、学校、军队等单位应经常进行各种形式的宣传教育,积极维护交通秩序。


  第四条 遇到《条例》和本办法没有规定的情况时,车辆、行人必须在确保安全的情况下通行。


  第五条 本办法由各级公安机关负责实施。

第二章 车辆





  第六条 车辆号牌应按下列规定安装:
  (一)机动车号牌:应按制造厂家设计的号牌位置安装,无设计位置的应在车辆的前保险杠右侧和大梁后左侧尾灯下安装;
  (二)临时号牌:应粘贴在挡风玻璃的右上方;
  (三)试车号牌:应悬挂在汽车前后的明显位置;
  (四)教练车号牌:应按上述(一)项机动车号牌安装的规定安装;
  (五)客货三轮车号牌:应按制造厂家设计的位置或车辆前后的明显位置安装;
  (六)残疾人专用车号牌:应安装在车后中间的明显位置;
  (七)自行车号牌:应安装在车前生产厂家商标处;
  (八)畜力车号牌:应安装在左车辕的外侧;
  (九)人力车号牌;应安装在左车把的外侧。


  第七条 我省所辖大型客车、货运汽车、挂车、后三轮摩托车,应按有关规定要求,喷印本车车号和本单位名称或代号。


  第八条 小型出租汽车不准挂窗帘,车顶须按规定安装“出租”字样的明显标志。


  第九条 载重八吨以上的货运汽车、机动车挂车,应按规定在车身两侧前后轴之间安装防护网。


  第十条 机动车在道路上试车时,应遵守下列规定:
  (一)按规定悬挂试车号牌;
  (二)按规定的时间、路线试车;
  (三)不准搭乘与试车无关的人员;
  (四)不得妨碍其他车辆正常行驶。


  第十一条 拖挂车辆应遵守下列规定:
  (一)客车不准拖带挂车;
  (二)机动车拖带施工机械时连接装置必须牢固;
  (三)非机动车不准拖带车辆或被其他车辆拖带。


  第十二条 拖拉机不准改轮、调速。


  第十三条 残疾人专用车,只准残疾人使用,使用时不准带人。


  第十四条 牵引车辆应遵守下列规定:
  (一)牵引车辆必须顺方向牵引;
  (二)在山区道路上牵引时,须用硬连接牵引装置;
  (三)载运危险物品时,不准牵引其他车辆或被其他车辆牵引。


  第十五条 大型客车、教练车、装载易燃易爆物品的货运汽车,应随车配备灭火设备。


  第十六条 自行车、三轮车和残疾人专用车,必须持有公安交通管理机关核发的号牌、行驶证方准行驶,并不得自行安装机械动力装置。

第三章 车辆驾驶员





  第十七条 载运危险物品的驾驶员,担任教练车的教练员,驾驶试车的试车员,需有三年以上的安全驾驶经历。


  第十八条 持大型货运汽车实习驾驶证的驾驶员,不准驾驶小型客车和八吨以上载重汽车,不准拖带或牵引其他车辆。


  第十九条 机动车驾驶员服用镇静、兴奋、麻醉药物后,不准驾驶车辆。不准赤足、赤背驾驶车辆。

第四章 车辆装载





  第二十条 非机动车载物,在城镇和交通流量大的道路上,必须遵守《条例》第三十一条规定,在其它道路上应遵守下列规定:
  (一)自行车载物,高度从地面起不准超过一点五米,宽度左右各不准超过车把二十厘米,长度前端不准超出车轮,后端不准超出车身三十厘米;
  (二)人力车、三轮车载物,高度从地面起不准超过二米,宽度左右不准超出车身十五厘米,长度前后共不准超出车身一米;
  (三)畜力车载物,高度从地面起不准超过二点五米,宽度左右各不准超出车身十五厘米,长度前端不准超出车辕,后端不准超出车身一米。


  第二十一条 货运汽车载人应遵守下列规定:
  (一)载客人数在六人以上,车辆和驾驶员须经公安交通管理机关检验审核,并核发“货运汽车临时载客通行证”后,凭证行驶;
  (二)汽车车厢必须牢固,栏板高度不得低于一米,在车厢中间应设有安全链;
  (三)应配备防滑链条、篷杆、篷布和扶梯;
  (四)大型货运汽车在城市区域内或单程在四十公里以内的其它道路上进行短途运输时,可按《条例》规定附载押运或装卸人员。


  第二十二条 大型客车车顶载物,不得超过规定标准。


  第二十三条 载运原木、钢材、片石、预制构件等易于移动的物件时,车上严禁附乘人员。


  第二十四条 货运三轮车不准从事客运,载物时只准附乘押运员一人。


  第二十五条 客运三轮车载客时,应按车辆管理机关核定的人数乘座,附乘儿童以一人为限。


  第二十六条 二轮摩托车驾驶员座前不准载人,座后载人不准侧坐。


  第二十七条 非机动车不准两车共载一物。

第五章 车辆行驶





  第二十八条 同方向划有二条以上机动车道的,按道路中心线(中心分隔带)向右依次排列,分别为小型机动车道、大型机动车道、低速机动车道、公共汽车、电车和铰接式客车道等。各种车辆应按下列规定分道行驶:
  (一)小型机动车道,供小型客车行驶;
  (二)大型机动车道,供小型客车以外的其他机动车行驶;
  (三)低速机动车道,供规定时速三十公里以下的机动车和其他机动车低速行驶;
  (四)公共汽车、电车、铰接式客车道,供公共汽车、电车和铰接式客车行驶。
  凡只有三条机动车道的路段,本条(四)项所列车辆,应在低速机动车道或按交通标志、路面文字标记标明的车道行驶。


  第二十九条 各种机动车辆在同方向划有两条以上机动车道的路段上行驶时,应各行其道,若遇有本车道交通不畅时,在不妨碍其他车辆正常行驶的情况下,准许借用相邻一条车道行驶(转弯、停车时变换车道除外)。


  第三十条 各种车辆通过交叉路口时应遵守下列规定:
  (一)在有交通信号或交通标志控制的交叉路口,机动车时速不准超过三十公里,在没有交通信号或交通标志控制的交叉路口,机动车时速不准超过二十公里;
  (二)在有交通信号或交通标志控制的交叉路口,遇有停止信号时,应依次停在停止线以外,没有停止线的,应停在距路口五米以外。非机动车转弯时,不准从路口外边绕行,直行时不准用右转弯的方法绕行;
  (三)向左转弯时,机动车应紧靠路口中心点小转弯,非机动车应大转弯;
  (四)在没有交通信号或交通标志控制的交叉路口,进路口的车辆应让已在路口内的车辆先行。


  第三十一条 机动车在同方向划有三条以上机动车道的路段上不准调头,在其它允许调头的地点调头时,应开左转向灯,但不得妨碍其它车辆的正常行驶。


  第三十二条 机动车出入巷道口或大门口时,应注意行人,时速不得超过十公里。


  第三十三条 各种机动车辆在转弯、超车、变更车道后应及时关闭转向灯。


  第三十四条 各种机动车辆在城镇和人口稠密的路段行驶时,从二十二时至次日五时不准鸣喇叭。


  第三十五条 洒水车、道路维修车按《条例》规定进行作业,清扫车应按公安交通管理机关批准的时间在确保交通安全畅通的情况下,不受行驶路线、行驶方向的限制。


  第三十六条 自行车、三轮车驾驶人应遵守下列规定:
  (一)在城镇街道骑自行车时不准带人。带学龄前儿童时只限一人,自行车须安装座板;
  (二)不准在人行道上骑车;
  (三)不准在道路上学习骑车;
  (四)骑自行车必须坐在车座上骑行;
  (五)车辆应按指定地点停放。

第六章 行人和乘车人





  第三十七条 任何人不准在道路上玩耍、打闹、滑冰或做其他有碍交通安全的活动。


  第三十八条 精神病患者和呆傻人员在道路上行走时,须由监护人监护。


  第三十九条 机动车在行驶时,乘车人不准向车外抛物,不得与驾驶员攀谈、嬉闹、不得有妨碍安全驾驶的行为。


  第四十条 乘坐货运汽车,应从车厢右侧或后侧上、下,下车后横过道路时,应注意过往车辆,在确认安全后,方可通过。

第七章 道路





  第四十一条 道路养护用料,应堆放在备料台上,没有备料台的,堆放在路旁或路肩上,不准在道路两侧同时堆放,不准在桥头、窄路、急弯等处堆放。


  第四十二条 道路出现塌方、凹陷、凸起、水毁等情况时,道路养护部门应采取安全措施,设置警告标志,并及时修复。


  第四十三条 新建、改建道路建成后,应按有关规定,设置交通标志,未按国家有关规定设置交通标志的不得使用。


  第四十四条 在道路两侧砍伐树木、维修电杆、电缆或进行其它作业时,必须采取安全防范措施,不得危及道路安全设施和影响车辆、行人的正常通行。


  第四十五条 在距道路二百米范围内,进行爆破作业时,须经公安机关批准后,按爆破安全操作规程进行。


  第四十六条 在道路上组织大型文娱、体育活动时,应事先取得公安机关的同意,按指定的路线、时间进行。


  第四十七条 任何单位和个人,不准占用道路作临时停车场,确需占用时,须经公安交通管理机关批准。

第八章 处罚





  第四十八条 对违反道路交通管理的行为,除按《中华人民共和国治安管理处罚条例》和《中华人民共和国道路交通管理条例》的规定处罚外,按本办法规定处罚。


  第四十九条 有下列行为之一的,处二百元以下罚款或警告:
  (一)在道路两侧砍伐树木、维修电杆、电缆或进行其他作业未采取安全防范措施影响车辆正常通行的;
  (二)驾驶无牌证车辆的;
  (三)未经批准私自设立检查站的;


  第五十条 有下列行为之一的,除按公路管理的有关规定处罚外,还要处五十元以下罚款或警告:
  (一)不按规定在道路上组织大型文娱、体育活动的;
  (二)不按规定在道路上设置停车场、存车处的;
  (三)拖拉机改轮、调速的;
  (四)在道路上引水或将冰雪撒在车行道上的。


  第五十一条 机动车驾驶员服用镇静、兴奋、麻醉药物后驾驶车辆的,处五十元以下罚款或警告,可单处吊扣三个月以下驾驶证。


  第五十二条 机动车驾驶员不按规定试车的,处三十元以下罚款或警告,可单处吊扣二个月以下驾驶证。


  第五十三条 有下列行为之一的,处二十元以下罚款或警告,可单处吊扣一个月驾驶证:
  (一)违反货运汽车载人规定的;
  (二)实习驾驶员违犯规定驾车的。


  第五十四条 大型客车、教练车装载易燃易爆物品的货运汽车,不按规定配备灭火设备的,处二十元以下罚款或警告。


  第五十五条 有下列行为之一的,处五元以下罚款或警告:
  (一)机动车行驶中不及时关闭转向灯的;
  (二)驶驶二轮摩托车,违反载人规定的;
  (三)赤足、赤背驾驶车辆的;
  (四)驾驶车辆未按规定喷印单位名称或车辆牌号的。


  第五十六条 对违反交通管理规定的人,处警告或五十元以下罚款,可由公安人员当场处罚。


  第五十七条 有下列行为之一的,可暂扣车辆进行处理:
  (一)饮酒或服用镇静、兴奋、麻醉药物后驾驶车辆的;
  (二)驾驶无牌证车辆的;
  (三)无驾驶证驾驶车辆的;
  (四)学习驾驶员单独驾车的;
  (五)其他危及安全、不应继续行驶的。

第九章 附则




  第五十八条 凡涉及道路交通安全方面的问题,公安、交通、农机部门应密切配合。具体职责范围,按省政府《批转省安委会关于进一步明确全省交通安全管理部门分工职责问题的报告的通知》(甘政发[1988]151号)执行。


  第五十九条 本办法由省公安厅负责解释。


  第六十条 本办法自发布之日起施行。