一、工程抵押房（以下简称工抵房）概念
简单而言，工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例：开发商A公司开发建设商品房，欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款，经双方协商一致，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司直接购买或找到第三方购房者后，商品房直接过户给购房者。

二、工抵房具体模式
（一）施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中，又细分为两种模式：
第一种，施工企业直接以单位名义购买，与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消；
此种模式如下:
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》，《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种，施工企业在完成债权债务抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）与开发商签订《商品房买卖合同》；
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关，因此产生的价款给付问题由双方（施工企业和买受人）自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
（二）施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》，在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
　 此种模式如下：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》，并明确预定房屋金额。
再次，开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系：
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨，希望大家多多指正！

青海省人民政府


青海省小城镇规划建设管理办法

第40号


《青海省小城镇规划建设管理办法》已经2003年12月8日省人民政府第6次常务会议审议通过，现予公布，自2004年3月1日起施行。 

代省长：杨传堂 

二○○三年十二月二十五日

第一章 总则

第一条 为了加强小城镇规划建设的管理，加快城镇化进程，辐射和带动农村牧区经济，促进区域经济协调发展，根据有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 在本省行政区域内制定小城镇规划和小城镇规划区内进行各项建设，实施监督管理，均应遵守本办法。

第三条 本办法所称小城镇是指本省行政区域内经国家批准的建制镇和未设镇的县城。

本办法所称小城镇规划区，是指小城镇建成区和因建设发展需要实行规划控制的区域。小城镇规划区的范围在小城镇总体规划中划定。

第四条 小城镇规划建设必须坚持以人为本和依据规划建设的方针，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

第五条 省建设行政主管部门负责全省小城镇规划建设的监督和管理。

州（地、市）建设行政主管部门负责本行政区域内的小城镇规划建设的监督管理。

县级人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的小城镇规划建设的监督管理。镇人民政府具体负责本行政区域的小城镇规划建设的实施工作。

第二章 规划管理

第六条 编制小城镇规划应当坚持因地制宜、规模适度、统筹兼顾、合理布局、节约资源、保护生态环境和历史文化遗产的原则，突出地方特色和民族风格。

第七条 小城镇规划应当包括城镇总体规划和详细规划，承担规划编制的单位必须具备相应的规划编制资质。

第八条 编制小城镇总体规划，应当与经济和社会发展规划、土地利用总体规划相衔接，各类专门性规划应当符合城镇总体规划的要求。

总体规划中应当编制近期建设规划内容。

编制小城镇总体规划和详细规划，应当规定强制性内容。强制性内容由省建设行政主管部门依照国家有关规范标准确定后予以公布。

第九条 县人民政府所在地镇的总体规划由县人民政府组织编制；其他小城镇总体规划，在县级建设行政主管部门的指导下，由镇人民政府组织编制。

第十条 小城镇总体规划审批前，应当组织专家进行技术审查，并向社会公布，征求社会各界的意见。

第十一条 县人民政府所在地镇的总体规划，报省人民政府审批；市辖县人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批，并报省建设行政主管部门备案；其他小城镇总体规划，报县人民政府审批，并报所在地的州（地、市）人民政府及省建设行政主管部门备案。

县（镇）人民政府在向上级人民政府报批城镇总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

第十二条 县人民政府所在地镇的详细规划，报所在地州（地、市）人民政府审批；其他镇的详细规划经镇人民政府审查后报县人民政府审批。

第十三条 小城镇规划批准后，由实施规划的人民政府在60天之内向社会公布。

第十四条 经批准的小城镇规划，任何单位和个人不得擅自变更。涉及小城镇性质、范围或强制性内容发生变更的，必须报原审批机关审批并报有关部门备案。

第十五条 未编制总体规划的小城镇和未按要求编制详细规划的地段，不得批准新的工程项目；不符合小城镇规划要求的建设工程，有关部门不得批准建设。

第十六条 在小城镇规划区范围内新建、改建、扩建建设工程，必须办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

未取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或建设项目与选址意见不符的，有关部门不得办理用地审批手续或批准建设项目和建设工程施工手续。

第十七条 任何单位和个人不得随意改变《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的内容。确需改变的，必须重新履行审批手续。

第十八条 在小城镇规划区内进行临时建设，必须经县人民政府规划建设管理部门批准，并按批准的内容进行建设。临时设施必须在批准的使用期限届满时拆除。

在经批准临时使用的土地上不得建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。

第三章 建设管理

第十九条 小城镇建设必须依据规划、分步实施、综合开发、配套建设，注意生态环境保护，促进科技、教育、文化、体育、卫生等事业协调发展。

第二十条 各级人民政府应当把小城镇基础设施建设资金纳入地方财政预算。用于小城镇基础设施建设的专项资金，任何单位和个人不得截留、挪用。

鼓励各类经济组织和个人投资参与小城镇建设。

第二十一条 小城镇建设应当以基础设施建设、危旧房改造、商贸服务设施和小型加工业的开发为重点，优化用地布局，合理控制开发强度。在旧城改造和新区开发时，应将公用基础设施建设项目，纳入改造和建设计划，做到同时设计、同时施工、同时交付使用。

第二十二条 小城镇规划区内建设工程的设计，应符合规划要求，与周围环境相协调。

县人民政府建设行政主管部门经县人民政府同意，可以划定小城镇中心区或重要街区范围。小城镇中心区或重要街区范围内的建筑物设计方案，须报县人民政府建设行政主管部门审查，并报所在州（地、市）建设行政主管部门备案。

前款规定的建筑物设计方案，不得随意改变。确需变更的，必须经原审批机关审批。

第二十三条 小城镇规划区设立雕塑、碑志、大型标志等实体艺术品时，必须考虑周围环境因素，设计方案应当组织有关专家论证。

第二十四条 小城镇规划区内进行道路建设，应当按照先地下、后地上的原则，凡依附于道路的各种工程管线、绿化设施、公交站点、环卫设施、标志标线等应纳入综合配套建设。

地下工程管线提倡采用共沟方式敷设。建设行政主管部门在制订道路建设计划时，应当协调有关部门统一设计和施工。

第二十五条 小城镇绿化建设必须坚持乔、灌、花、草相结合，点、线、面、环相衔接，城乡绿化相融合的原则，选种区域适应性强，体现当地特点的树、花种类。

第四章 监督管理

第二十六条 县级人民政府建设行政主管部门依法对小城镇规划的编制和实施情况以及规划区建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。

第二十七条 县级人民政府建设行政主管部门对小城镇中心区和重要街区等设计方案及施工情况进行监督。

第二十八条 镇人民政府应当加强小城镇公共设施、城镇绿化、市容和环境卫生管理，提高公民环境保护意识。

第二十九条 因建设需要开挖道路等，必须经有关行政主管部门批准，办理开挖手续，并按有关规定恢复、采取补救措施或依法给予补偿。

第三十条 县级建设行政主管部门负责小城镇城建档案的管理，做好小城镇城建档案的接收、整理、保管和提供利用工作。

建设单位应当在工程竣工验收后六个月内，将工程竣工档案资料报县级建设行政主管部门存档。

第五章 法律责任

第三十一条 违反本办法，法律、法规已规定处罚的从其规定。

第三十二条 县级以上人民政府及其有关行政主管部门有下列行为之一的，由其上级政府或上级主管部门责令改正，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分：

（一）违反本办法规定委托不具备相应资质的单位编制小城镇规划的；

（二）违反本办法规定审批小城镇规划的；

（三）违反本办法规定程序，擅自调整规划强制性内容的；

（四）违反本办法规定核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的；

（五）违反本办法办理用地审批手续的；

（六）违反本办法办理建设工程施工批准手续的。

违反本办法规定，批准使用土地和建设，给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

第三十三条 无规划编制资质，擅自承担规划编制业务的，由县级以上建设行政主管部门给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款。

超越编制资质范围承担规划编制业务的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正，并对其编制成果不予审批。

规划编制单位采取隐瞒事实、弄虚作假等手段，骗取资质证书的，由发证机关吊销资质证书。

第三十四条 违反本办法规定，未按审批程序批准或者擅自改变审批内容进行建设，尚可采取补救措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正；严重影响小城镇规划的，由镇人民政府或县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设、限期拆除。

第三十五条 擅自在小城镇规划区内临时占用土地进行设施建设，或在批准使用的临时用地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施，以及临时用地使用期满未及时拆除临时设施归还土地的，由镇或县人民政府责令限期拆除，并由县级建设行政主管部门依法给予处罚。

第六章 附则

第三十六条 独立工矿区的规划建设由当地人民政府依据本办法的有关规定执行。

第三十七条 本办法自2004年3月1日起施行。